本報(bào)訊 一些開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房子時(shí)為了吸引客戶(hù)，存在夸大宣傳甚至虛假宣傳的現(xiàn)象，消費(fèi)者買(mǎi)到房子后發(fā)現(xiàn)與宣傳嚴(yán)重不符。作為消費(fèi)者，該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？近日，山東省萊陽(yáng)市人民法院審理了這樣一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。
原告郝某與被告萊陽(yáng)某置業(yè)有限公司簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)了萊陽(yáng)某小區(qū)一處房屋。被告未按合同約定時(shí)間交房，且原告稱(chēng)購(gòu)房前被告宣傳房屋是一梯一戶(hù)，交房后實(shí)際房屋為兩梯兩戶(hù)，房?jī)?nèi)多處需要修補(bǔ)改造，實(shí)際房屋與宣傳不符。原告訴至法院，要求與被告解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，被告返還其已付房款首付、已償還的按揭貸款本金及利息，并賠償違約金及重新購(gòu)房的差價(jià)損失，協(xié)助其辦理解除網(wǎng)簽手續(xù)。
被告認(rèn)為，未如期交付房屋是由于新冠肺炎疫情這一不可抗力導(dǎo)致，不應(yīng)承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。案涉房屋自始至終都是兩梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，原告也在案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件一“房屋平面圖”中簽名捺印，代表原告已經(jīng)知曉房屋設(shè)計(jì)構(gòu)造，被告從未將一梯一戶(hù)作為賣(mài)點(diǎn)在銷(xiāo)售過(guò)程中進(jìn)行宣傳。原告所說(shuō)案涉房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，屬于保修范圍事項(xiàng)，不構(gòu)成民事欺詐行為，原告亦無(wú)權(quán)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
法院審理后認(rèn)為，第一，原告提交的案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目前期宣傳彩頁(yè)、原告親屬與被告處某銷(xiāo)售經(jīng)理的微信聊天記錄等證據(jù)，足以證實(shí)被告在前期宣傳過(guò)程中，確曾將相關(guān)戶(hù)型宣傳為一梯一戶(hù)，樣板間亦按照一梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，原告本意也是購(gòu)買(mǎi)一梯一戶(hù)戶(hù)型房屋，但被告實(shí)際向原告交付的房屋并非一梯一戶(hù)，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質(zhì)量問(wèn)題的事實(shí)。
第二，雖然原告在案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件一“房屋平面圖”中簽名捺印，但該附件中并未對(duì)房屋戶(hù)型等信息作出文字性的具體說(shuō)明。結(jié)合實(shí)踐中商品房買(mǎi)賣(mài)合同大多為制式合同，購(gòu)房人一般缺乏房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)性知識(shí)，難以通過(guò)房屋平面圖直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀(guān)事實(shí)，應(yīng)認(rèn)為僅憑該簽名捺印，不足以證實(shí)原告在簽訂合同時(shí)已明知自己購(gòu)買(mǎi)的并非一梯一戶(hù)房屋，亦不足以證實(shí)原告變更了自身的意思表示。
第三，案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件四“補(bǔ)充協(xié)議”第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區(qū)”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達(dá)和提供的信息，僅供原告參考，均不構(gòu)成要約，如后期發(fā)生變化，不再另行通知。雖然原告在該協(xié)議落款處簽字捺印予以確認(rèn)，但該條款從性質(zhì)上屬限制或免除被告責(zé)任且與原告有重大利害關(guān)系的條款，訂立合同時(shí)被告應(yīng)根據(jù)公平及誠(chéng)實(shí)信用原則，盡到合理提示及說(shuō)明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該條款對(duì)原告不發(fā)生法律效力。
第四，對(duì)原告主張的被告延期交房問(wèn)題，經(jīng)查，延期交房確因突發(fā)疫情影響案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度所導(dǎo)致，在被告已向原告履行告知義務(wù)，扣除順延期間后最終交房時(shí)間并未違反雙方約定的情況下，應(yīng)認(rèn)為原告該項(xiàng)主張不構(gòu)成解除合同的法定事由。
最終，法院依法判決解除原告郝某與被告萊陽(yáng)某置業(yè)有限公司簽訂的案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同，被告萊陽(yáng)某置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告郝某辦理案涉房屋的解除網(wǎng)簽手續(xù)，同時(shí)返還原告郝某已付案涉房屋購(gòu)房首付款、已償還的按揭貸款本金，以及賠償原告郝某案涉房屋按揭貸款產(chǎn)生的利息。（張明武）
法官提醒
買(mǎi)賣(mài)商品房時(shí)，銷(xiāo)售者要堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，不作誤導(dǎo)性、夸大性的前期宣傳，同時(shí)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，要充分盡到提示說(shuō)明義務(wù)，讓買(mǎi)房人全面準(zhǔn)確了解所購(gòu)買(mǎi)房屋的架構(gòu)、戶(hù)型等信息，而不能利用自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行片面引導(dǎo)。否則，一旦構(gòu)成根本違約，買(mǎi)房人即有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定行使合同解除權(quán)，并要求賠償合理?yè)p失。
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