2023年上半年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先揚后抑。一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動下，市場活躍度提升，特別是2-3月，熱點城市出現(xiàn)“小陽春”行情， 但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度，購房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預期，市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。6 月，5年期以上 LPR 下調(diào)了 10BP，對市場情緒產(chǎn)生了一定積極效果，但對新房銷售的實質(zhì)性帶動較為有限，全國房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力依然較大。
(資料圖)
數(shù)據(jù)來源：
特別說明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計與項目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計均是以2023年1月1日-6月30日期間商品房合同銷售額為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)在上海的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)；本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。
2023年1-6月，上海房地產(chǎn)銷售業(yè)績TOP20企業(yè)合計銷售2573.97億元，同比上漲24.82%；銷售面積TOP20企業(yè)合計銷售441.02萬平，同比上漲41.65%。銷售額突破200億元的房企達到3家。銷售金額方面，招商蛇口（001979）、保利發(fā)展（600048）、象嶼地產(chǎn)分別以421.85億元、337.82億元和200.46億元獲得銷售金額榜第一、第二、第三；銷售面積榜方面，招商蛇口、保利發(fā)展、象嶼地產(chǎn)分別以75.84萬平、52.12萬平和37.57萬平獲得銷售面積第一、第二、第三。
數(shù)據(jù)來源：
2023年1-6月，上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售768.02億元，同比上升9.39%。本次TOP10門檻值提升至59.96億元。其中第一名象嶼招商公園1872，銷售金額為106.25億元，第二名金鼎閱府85.53億元、第三名象嶼招商蟠龍府81.91億元。
數(shù)據(jù)來源：
2023年1-6月，上海商品住宅銷售面積TOP10項目合計銷售面積為107.31萬平，同比上漲14.08%。其中，象嶼招商公園1872以20.39萬平占據(jù)項目銷售面積榜單的第一名，象嶼招商蟠龍府、越秀保利嘉悅云上以13.30萬平、12.35萬平緊隨其后，分列二、三名。
數(shù)據(jù)來源：
2023年1-6月，上海商品住宅銷售套數(shù)TOP10項目合計銷售10266套，同比上漲16.33%。其中，象嶼招商公園1872以1884套占據(jù)項目銷售套數(shù)榜單的第一名，象嶼招商蟠龍府、招商虹橋公館分別以1353套、1206套分列項目銷售套數(shù)榜單的第二、第三名。
熱銷項目解讀
越秀保利·嘉悅云上
越秀保利·嘉悅云上與地鐵11號線馬陸站直線距離僅約300米左右，未來這里的業(yè)主可通過家門口的軌道交通，實現(xiàn)6站虹橋，7站進中環(huán)，更可途徑多個換乘點，快速便捷的去往全市各個CBD以及核心商圈。不論是日常工作通勤還是周末出游、親友聚會、商務(wù)應(yīng)酬，都能很好的得到滿足。依靠多年的成熟發(fā)展，占位馬陸核心的「越秀保利·嘉悅云上」周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、公園綠地等豐富的資源配套近在咫尺。
象嶼招商公園1872位于閔行紫竹板塊，該板塊內(nèi)擁有兩條軌交，在建中的軌交23號線紫龍路站就在社區(qū)入口處。從紫龍路站（在建）出發(fā)，向南2站即可抵達紫竹高新區(qū)站換乘15號線，向北直達徐匯。15號線、23號線可換乘13條軌交，可至市區(qū)內(nèi)環(huán)大多數(shù)區(qū)域，是一個真正適合通勤的“真地鐵盤”。這里聚集了紫竹國際教育園區(qū)、華師大、上海交大及附屬中小學等等，全上海購房者爭相追捧的“華二”，總校便位于此！區(qū)域內(nèi)有吳涇寶龍廣場、紫葉廣場等眾多購物中心，未來周邊還規(guī)劃包括紫竹數(shù)碼廣場等在內(nèi)的三大TOD商業(yè)中心。不同于其它城市中心的“鋼筋森林”，紫竹還是一座公園之城。板塊內(nèi)的生態(tài)資源，不僅數(shù)量眾多，規(guī)模也是數(shù)一數(shù)二，浦江第一灣、蘭香湖、浦江園等等，屆時茶余飯后步行即可到達。
商品住宅市場
數(shù)據(jù)來源：
2023年1-6月，上海新建住宅價格累計上漲0.30%，漲幅較去年同期擴大0.40個百分點。
2023年6月，上海新建住宅均價51171元/m ，環(huán)比上漲0.05%，漲幅較上個月擴大0.01個百分點；同比下跌0.57%，百城新房價格同比比由漲轉(zhuǎn)跌。
2023年1-6月，上海商品住宅成交面積為785.4萬㎡，同比增長49.3%；商品住宅成交套數(shù)為76206套，同比增長50.8%。
2023年06月，上海商品住宅成交面積為144.69萬㎡，環(huán)比增長15.51%，同比下降1.14%；商品住宅成交套數(shù)為13869套，環(huán)比增長15.33%，同比增長1.1%。
土地市場
2023年1-6月，上海共推出各類用地規(guī)劃建筑面積1154.57萬㎡，同比下降9.21%;成交規(guī)劃建筑面積778.04萬㎡，同比下降33.93%。
2023年6月，上海共推出各類用地規(guī)劃建筑面積450.59萬㎡，同比增長17.34%;成交規(guī)劃建筑面積145.09萬㎡，同比下降72.61%。
市場展望
當前多數(shù)城市限制性政策已取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢。與此同時，5月主要宏觀經(jīng)濟指標有所轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟恢復基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性更加突出，隨著二季度市場持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預期增強。因城施策方面，核心一二線城市存在一區(qū)一策優(yōu)化可能；企業(yè)端有望繼續(xù)落實資金支持政策；“保交樓”資金和配套政策亦存在進一步發(fā)力空間。
當前購房者置業(yè)情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。中性預期下，下半年市場恢復仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。
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