知名投資人李蓓講過一個觀點：

“未來五到十年，是中國經(jīng)濟的白天。”

什么是白天？一方面意味著，市場整體將走出“黑夜”，迎來相對穩(wěn)定的增長；

(資料圖)

另一方面，伴隨著行業(yè)洗牌期結(jié)束，和風口炒作的熄火，“白天”也意味著，市場將迎來“明牌”階段，未來的競爭環(huán)境將是“無秘密”的，對“長期主義價值”理解、踐行的更深刻的企業(yè)，才更有可能獲得長遠的發(fā)展。

在這方面，地產(chǎn)行業(yè)就是一個值得深入探討的案例。

毋庸置疑，過去的2022年，地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)并不盡如人意。

截至3月底，A股和H股累計發(fā)布年報的140家房企，七成以上企業(yè)出現(xiàn)利潤下滑，其中，有超半數(shù)房企處于虧損狀態(tài)。

在經(jīng)歷很長一段時間的行業(yè)筑底和風險出清之后，未來五到十年，如果誠如李蓓所言，能夠迎來“白天”，那么市場的青睞目光，更多將屬于那些財務表現(xiàn)更自律，業(yè)務更具增長空間，抗風險能力更出色的企業(yè)。

這就是“明牌”時代的游戲規(guī)則。

參考已經(jīng)出爐的2022年財報，以新城為代表的率先踐行長期主義價值的房企，可以作為很好的研究樣本。

其董事長王曉松在公開場合的講話中，常常將新城比作“駱駝”：

“駱駝可以在最艱難的環(huán)境中走最長的路，獅子獵豹短時間的爆發(fā)力驚人，但在惡劣的環(huán)境下缺乏持續(xù)生存的能力?！?/p>

最新的年報數(shù)據(jù)，也證明了新城這一“駱駝房企”在逆境中的韌性與耐力。

3月31日，新城控股發(fā)布2022年年度報告，數(shù)據(jù)顯示，2022年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。截至報告期末，公司總資產(chǎn)達4579.07億元。

艱難的行業(yè)環(huán)境下，能取得這一成績，離不開管理層在財務端的自律表現(xiàn)。

經(jīng)歷過先前的“競速賽”誤區(qū)后，地產(chǎn)行業(yè)整體已經(jīng)更為深刻的意識到，這個有著10萬億量級的產(chǎn)業(yè)，考驗的不是品牌的速度，而是企業(yè)的耐力。身處這一認知下，拋開負擔“減重瘦身”就顯得尤為關鍵。

從負債方面來看，深諳此理的新城控股，圍繞負債、成本、現(xiàn)金三重維度不斷優(yōu)化。

在債務結(jié)構(gòu)層面，截至2022年末，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負債降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)下降30.82億元；全年已償還境內(nèi)外公開市場債券127.91億元。

伴隨著債務結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，新城控股也得以打通各類融資渠道，從而實現(xiàn)公司整體平均融資成本的壓降，報告期當期，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

現(xiàn)金流方面，2022年，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，截至2022年末，新城控股在手現(xiàn)金余額為314.63億元。

主營業(yè)務的穩(wěn)健之外，新城控股在“第二增長曲線”端，同樣表現(xiàn)出了不俗的潛力。

公開資料顯示，2022年，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢進一步奠定，商業(yè)對公司收益的貢獻、商管業(yè)務占比持續(xù)提升，并貢獻了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

財報數(shù)據(jù)背后，兩點細節(jié)尤為值得關注：

?新城控股在全國140個城市布局的194座吾悅廣場，出租率達95.13%

?物業(yè)出租及管理毛利率達到72.6%，已經(jīng)成為公司利潤的重要一極

在動蕩的2022年能夠取得上述商業(yè)運營成績，足以管窺洞察新城在商業(yè)方面的實力，而憑借早先入局及深耕運營形成的競爭壁壘，新城商業(yè)或?qū)砀鼮榭善诘拈L遠回報。這其中一個關鍵的因素，便是宏觀消費政策的推動。作為拉動經(jīng)濟發(fā)展的關鍵馬車，消費的動能是否充足，一直是各級部門關注的重心，而手握商業(yè)地產(chǎn)的新城控股，無疑也成為了各項消費政策中的受益者。3月24日，國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。業(yè)內(nèi)人士分析認為，該政策對于商業(yè)地產(chǎn)公司而言意義重大，作為雙輪驅(qū)動性公司，如果上述政策落地，新城控股有望從中受益。拋開消費政策所帶來的利好，“區(qū)域能級”對長遠發(fā)展所起到的作用同樣不可小覷。香港首富李嘉誠很早就提出一個觀點：“地段是決定地產(chǎn)價值投資的第一考量因素?！弊鳛槲覈?jīng)濟發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強的區(qū)域，長三角一直是領先經(jīng)濟和消費市場增長的重要引擎。而誕生于此的新城控股，從一開始就奠定了以長三角為核心，深耕中樞，并不斷向外擴張的戰(zhàn)略基因。截至去年10月，新城控股旗下的百余座吾悅廣場中，位于一、二線城市的占比約32%、長三角三、四線城市數(shù)量占比約41%。

而在地產(chǎn)銷售端，長三角同樣為新城控股貢獻了48%的業(yè)績營收。宏觀來看，多年來對這一“高能級”區(qū)域的布局，鑄就了新城控股扎根長三角，與當?shù)匕l(fā)展共生共榮的底色，也為這一企業(yè)輸送了可持續(xù)增長的動能。在這基礎上，2023，新城控股還將迎來商業(yè)運營的深度進化之年，通過開啟深度運營的新步伐，不斷打造自我進化的高效組織，并創(chuàng)造“最懂用戶”的實體商業(yè)。伴隨著消費復蘇勢頭的顯現(xiàn)，新城控股的商業(yè)運營升級，有望同居民的消費需求實現(xiàn)深度融合，并創(chuàng)造更強勁的持續(xù)增長。

2022年新城控股是少數(shù)幾家債務“零違約”、且融資渠道仍然能夠保持相對通暢的民營房企之一。從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到“第三支箭”的股權(quán)融資，新城控股“連中三箭”的背后，憑借的不是運氣，而是尊重長期價值，扎實經(jīng)營的結(jié)果。過去，新城控股在綠色發(fā)展和社會責任踐行端所的投入，在無形中傳遞了企業(yè)拒絕利潤短視，謀求長期發(fā)展的戰(zhàn)略眼光。在“保交樓”成為行業(yè)年度熱詞的2022年，新城控股積極響應政府要求，落實企業(yè)主體責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，全年實現(xiàn)241個批次、共計13.1萬套房源的交付。在這基礎上，新城控股也在不斷積極主動踐行公益事業(yè)，公司自2013年創(chuàng)辦大型公益品牌“七色光計劃”以來，已經(jīng)匯聚了包括“新綠行動”、“光彩圖書館”、“幸福公益集市”在內(nèi)的三大公益項目，推動社會的點滴進步，讓人們的生活更加幸福。報告期內(nèi)，上述公益品牌已共計開展154次活動，直接及間接參與人數(shù)達5萬余人次。

即便是在利好頻出的當下，新城控股也依舊以謹慎的態(tài)度，傳達了穩(wěn)健發(fā)展的決心。最新的一期的業(yè)績發(fā)布會上，新城控股管理層表示，2023年還將以保交付為核心，在充分化解風險為前提的情況下，再謹慎開展以區(qū)域為深耕的投資。針對吾悅廣場等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，新城控股董事長王曉松強調(diào)，接下來需要更加關注長期，不過分關注短期目標，“個數(shù)不再是第一選擇”，而是要追求自身廣場價值的挖潛，輕資產(chǎn)方面傾向于尋找成長性和天花板更高的項目。

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